2025년 연말정산 주택자금 공제 완전정리
이 글은 2025년 연말정산(2024년 귀속) 기준으로 전세자금대출(주택임차차입금)과 주택담보대출(장기주택저당차입금) 이자 상환액에 대한 주택자금 소득공제를 정리한 것이다. 월세 세액공제와는 별도의 제도이므로, 전세·자가 주택 대출이 있다면 반드시 체크해야 할 항목이다.
1. 주택자금 공제의 세 가지 축
연말정산에서 주택과 관련된 주요 항목은 다음 세 가지로 나눌 수 있다.
- 주택임차차입금 원리금 상환액 (전세자금·월세보증금 대출)
- 장기주택저당차입금 이자 상환액 (주택담보대출 이자)
- 월세 세액공제 (매달 내는 월세에 대한 세액공제)
이 글에서는 이 중에서 대출과 관련된 전세자금대출·주택담보대출 이자 공제에 집중해 설명한다. 월세 세액공제는 별도 글에서 따로 다루는 것을 전제로 한다.
2. 전세자금대출(주택임차차입금) 원리금 상환액 공제
2-1. 공제 대상자 요건
- 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)
- 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대의 세대주 또는 일정 요건을 갖춘 세대원
- 국민주택규모(전용 85㎡ 이하, 일부 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택 또는 주거용 오피스텔 임차
2-2. 공제 대상 차입금
- 금융기관 대출: 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전·후 3개월 이내에 은행 등 대출기관에서 차입하고, 임대인 계좌로 직접 지급된 전세·보증금 대출
- 개인 간 차입: 총급여 5,000만 원 이하 근로자가 대부업이 아닌 일반 개인에게 연 3.1% 이상 이율로 빌린 주택임차자금(별도 요건 충족 시)
2-3. 공제 금액 및 한도 (2025년 연말정산 기준)
- 공제율: 원리금 상환액의 40%
- 한도: 주택마련저축 소득공제와 합산하여 연 400만 원 한도
예를 들어, 한 해 동안 전세자금대출 원리금 상환액이 600만 원이라면 600만 원 × 40% = 240만 원이 계산상 공제금액이 된다. 여기에 주택청약종합저축 납입액 소득공제(납입액의 40%, 최대 300만 원)와 합산해서 최종 소득공제 한도 400만 원 안에서 인정된다.
2-4. 준비서류
- 금융기관 발급 주택임차차입금 원리금 상환 증명서
- 임대차계약서 사본(주소·보증금·임대인/임차인 정보 확인용)
- 주민등록등본(임차 주택에 실제 거주하는지 확인용)
- 개인 간 차입 시: 금전소비대차계약서, 계좌이체 영수증 등
대부분의 은행 전세자금대출은 연말정산 간소화 시스템에 자동으로 반영되지만, 개인 간 차입분은 누락될 수 있으므로 계약서·입출금 내역을 반드시 챙겨야 한다.
3. 장기주택저당차입금(주택담보대출) 이자 상환액 공제
3-1. 공제 대상자 및 주택 요건
- 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)
- 무주택 또는 일정 요건을 갖춘 1주택 세대주(일부 세대원도 가능)
- 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택 (2024년 1월 1일 이후 취득분부터 5억 → 6억으로 상향)
또한 다음과 같은 조건을 만족해야 한다.
- 주택 소유권 이전등기일 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 대출일 것
- 대출 채무자가 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
- 상환기간이 10년 이상인 장기 주택담보대출일 것
3-2. 공제 금액 및 한도 (2025년 연말정산 기준)
장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제는 다음과 같은 구조를 가진다.
- 공제 대상: 대출 이자 상환액 전액 (원금은 제외)
- 공제 한도: 상환기간·금리유형에 따라 연 600만~2,000만 원
대표적인 한도 구간은 다음과 같다.
- 상환기간 15년 이상: 한도 800만 원
- 상환기간 10년 이상, 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 한도 600만 원
- 상환기간 15년 이상, 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 한도 1,800만 원
- 상환기간 15년 이상, 고정금리 이면서 비거치식 분할상환: 한도 2,000만 원
실제 적용 한도는 주택 취득 시기와 대출 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 본인 대출이 어느 구간에 해당하는지 연말정산 안내문 또는 금융기관 안내를 통해 확인해야 한다.
3-3. 주택자금 전체 한도와의 관계
장기주택저당차입금 이자 상환액 공제는 주택임차차입금 원리금 상환액, 주택마련저축 소득공제와 함께 주택자금 관련 소득공제 항목으로 묶여 있다. 장기주택저당차입금 이자 공제만 별도로 최대 2,000만 원까지 인정될 수 있지만, 실제 연말정산 프로그램에서는 세부 규정에 따라 전체 한도 내에서 자동으로 계산된다.
3-4. 준비서류
- 금융기관 발급 장기주택저당차입금 이자 상환 증명서
- 주택 등기부등본 또는 분양계약서(주택 가격·면적·소유자 확인)
- 주민등록등본(실제 거주 여부 확인용, 일부 공제는 자기 거주 요건 존재)
대출을 갈아타기(리파이낸싱)한 경우에는 기존 대출과 신규 대출 각각에 대한 이자 상환 증명서를 모두 챙겨야 한다.
4. 전입신고·거주 요건의 중요성
주택자금 공제에서는 단순히 대출만 있다고 해서 공제가 되는 것이 아니라, 해당 주택에 실제 거주하는지, 세대주·세대원 요건을 충족하는지가 매우 중요하다. 특히 전세자금대출의 경우 임차 주택 주소와 주민등록 등본상의 주소가 일치해야 한다.
- 전세자금대출: 전입신고를 제때 하지 않으면 공제가 부인될 수 있다.
- 주택담보대출: 자기 거주 여부에 따라 공제 적용 가능 여부가 달라지는 사례가 있다.
이사 직후에는 전입신고를 바로 하고, 주민등록등본을 최신 상태로 유지하는 것이 주택자금 공제 측면에서도 가장 안전한 방법이다.
5. 자주 묻는 질문(Q&A)
Q1. 전세자금대출의 원금도 공제가 되나요?
주택임차차입금 공제는 원리금 상환액 전체를 기준으로 하며, 그 40%를 소득공제한다. 결국 원금과 이자를 합친 상환액의 40%가 공제대상이 되지만, 주택마련저축 공제와 합산해 연 400만 원 한도 내에서만 인정된다.
Q2. 1주택자도 주택담보대출 이자 공제를 받을 수 있나요?
기준시가 6억 원 이하(2024년 1월 1일 이후 취득분 기준)의 주택을 보유한 1주택 세대주라면 장기주택저당차입금 이자 공제 대상이 될 수 있다. 다만 주택 수, 취득 시점, 대출 조건 등에 따라 달라지므로 국세청 안내자료나 세무전문가와 상담해 자신의 사례를 점검하는 것이 좋다.
Q3. 전세자금대출 공제와 월세 세액공제를 동시에 받을 수 있나요?
같은 기간에 동일 주택에 대해 전세자금대출 공제와 월세 세액공제를 중복 적용할 수는 없다. 보통은 전세보증금 대출이 있는 경우 주택임차차입금 공제를, 전세가 아닌 순수 월세 거주자는 월세 세액공제를 활용하는 구조가 된다.
6. 마무리: 대출받을 때부터 연말정산을 염두에 두자
주택자금 공제는 연말에 서류만 제출한다고 해결되는 것이 아니라, 대출 실행 시점부터 주택 요건, 대출 조건, 전입신고를 어떻게 맞추느냐에 따라 향후 몇 년간의 연말정산 결과가 크게 달라질 수 있다. 전세자금대출이나 주택담보대출을 계획하고 있다면, 은행 상담 시 “연말정산 주택자금 공제 요건”을 함께 확인하고, 이후에는 매년 이자·원리금 상환 증명서를 꼼꼼히 챙기는 습관을 들이는 것이 좋다.
